绿城的“理想小镇”方法论：做好产业综合服务商

　　真正的城乡差距的缩小，是包括基础设施建设、教育在内的均衡体现，也就是理想小镇所呈现的形态。

　　从2007年尝试做小镇，到如今绿城中国(03900.HK)小镇业务板块的领导者，绿城小镇总经理蒋安绰十几年如一日地与小镇为伴，用5000天书写小镇履历。

　　发展至今，绿城小镇的开发已形成了双向思维：一是以产业带动乡村振兴；二是以小镇思维赋能城市更新。

　　“早年绿城高管团队常去西方国家考察，发现发达国家的城乡差距较小，从生态环境、基础建设到教育都相对均衡。放眼望去，国内城乡差距比较大。”对于绿城投身乡村的最初依据，蒋安绰一直留有印象。如今这位小镇操盘人及绿城中国延续了小镇建立初衷，要将其打造为产业综合服务商，成为配合国家乡村振兴和新型城镇化战略落地的先行者。

　　为此，绿城小镇集团将造镇思维归为16字方针——“政府为首、内容为王、产业为基、团队为本”。“政府为首”是指小镇发展要符合政府倡导的方向；“内容为王”是指小镇要装置有IP内容；“产业为基”注重各类产业资源的整合导入；“团队为本”需要培育兼具设计思维与运营思维的复合型小镇人才。

　　双向思维、双轮驱动下的

　　理想小镇模式

　　在大绿城体系内，有房产开发、物业服务、代建、小镇等多种业务板块，绿城小镇作为特色板块之一，目前在全国20多个城市已经开发30多个小镇项目，大部分小镇规划面积都上千亩。

　　不同于传统观念房地产开发的模式，小镇做好产业运营，才是可持续发展关键。蒋安绰认为，乡村振兴首先是产业振兴。绿城小镇产业来源主要有两种：一是对外合作引进的科技类产业、大型农业、酒店品牌管理等；二是自己研发运作的小产业，比如康养、教育、美食商业配套等。

　　作为绿城中国创始人，宋卫平在2003年促成了小镇的萌芽；2007年-2008年，开始打造小镇项目，但当时的小镇思维还没有很明确，还是在摸索中前行，诸如现在的舟山如心小镇、海南蓝湾小镇、安吉桃花源等。

　　十年间房地产市场起起伏伏，直至2014年，在蓝湾召开的小镇之蓝研讨会上，绿城才下定决心提出了小镇思维以及理想小镇的发展口号。经过十几年的积淀，2016年绿城小镇集团应运而生。

　　绿城做小镇，首先想到的是产业为先。随着这几年乡村旅游趋势渐起，小镇的产业路径也逐渐清晰，“双轮驱动”的运营优势逐渐在小镇里获得体现。

　　蒋安绰回想起绿城小镇的发展历程，有很多印象比较深刻的人和事，对绿城小镇产业发展起到了不小的作用。其中，政府领导者的想法至关重要，以政府为首是促成绿城小镇双向思维、产业导入的动因。比如成都川菜小镇的定位，便是政府主动提出来的。双方前期对接交流沟通的时候，政府就有非常丰富的想法，“因为他们充分了解当地周边居民的一些爱好，喜好和需求，所以政府的想法为主导，我们再根据绿城小镇的优势，做一些内容的增加或者微调”。

　　相比传统房地产开发的利润缺乏可持续性，绿城小镇运营的“双轮驱动”实现了产业运营空间的价值最大化：一方面通过前期稳定的销售现金流支持产业孵化；另一方面，后期商业配套及产业完善也为小镇发展提供价值支撑。

　　产业经营收益，是小镇产生持续现金流的根基。早年沉淀下来的一批绿城小镇通过“双轮驱动”已经有了一定成效。安吉桃花源、舟山如心小镇等老项目，经过10多年的运营之后，产业经营的利润已经比较稳定，整个项目也早已实现了回正。

　　经历过30多个小镇项目的磨砺，蒋安绰对“小镇”的理解不再局限于区位，而是将之看作城市发展建设的一种模式。

　　这个模式的核心是把几千亩土地规划好，放入产业内容，包括居住、生活、商业、娱乐、教育、康养等的组合，将多元产业融入一个完整的居住社区里面。

　　至于小镇是在乡村里，还是在城区城市更新地段或者城市郊区，蒋安绰认为并不那么重要了。只要小镇可以提供客户需要的合理需求，这样的理想生活才是美好生活，有“安全、健康、快乐、幸福、长寿”这些关键词。“理想小镇是生活在绿城小镇里的人，想要什么都能够得到满足的一种境界”。

　　舟山如心小镇、海南蓝湾小镇、安吉桃花源等第一批建成的绿城小镇，已初具理想小镇的状态；如天台山莲花小镇，成都川菜小镇、大连玫瑰园葡萄酒小镇、宿迁梨园湾小镇等第二批陆续建成的小镇，很多产业形态也在慢慢呈现。

　　基于多个理想小镇的呈现，蒋安绰认为，“理想”是针对生活在小镇里面的人的一个状态，叫理想状态，而非梦想；理想是可以实现的，梦想可能实现不了。

　　产业综合服务商重在运营

　　在长三角地区的浙江、江苏、上海周边，及海南，珠三角地区、成渝等中心城市周边，均有绿城小镇的身影。总建设运营规模逾1500万平方米，货值逾2000亿元，市场份额业内领先。

　　小镇做产业是一个长期的过程。一般而言，产业有3-5年的培育和孵化期，还需要5-8年后才能看到成果，有的项目可能会做10年-15年。把绿城小镇作为绿城的一个IP来打造，这也是绿城中国董事会主席张亚东在绿城中国“2025战略”中首次提出的。

　　为了更好地打造产业综合服务商的IP，绿城小镇形成了新的方法论：不局限于乡村，在城市片区开发、城区的城市更新里也可植入绿城小镇的经营理念。

　　蒋安绰逐渐明确：小镇发展最重要的不是数量，而是质量，是美好生活的战略引领。比如，从10多年前如心小镇的规划来看，小镇规划和浙江的“未来社区”九大场景有着高度的吻合。

　　这表明了小镇的产业规划前置的重要性。产业也有分类，比如有些已有固定商业模型；有些需要孵化；有些要由政府主导。

　　在项目做立项、前期策划定位的时候，就要考虑清楚导入什么产业、如何导入等问题。蒋安绰认为，小镇如果缺失这些服务内容就会出现经营模式的不完整，这是小镇最大的痛点，也是绿城小镇在建设运营小镇时最重要的工作。

　　“小镇的产业运营颠覆了传统的房地产思维，运营能给团队带来更持久的收益。”蒋安绰认为。在浙江天台山莲花小镇，绿城小镇通过对配套产业的运营与提升，收获不错的经济效益。莲花小镇引入了星野集团在中国大陆的首家酒店—嘉助酒店，同时还打造了华东地区单体投资规模最大的室内滑雪场，“十一”长假单天游客达到9000人次，带动当地旅游升级与城镇化发展。因为有滑雪场，客房能卖到4000-5000元/晚。

　　绿城小镇集团今年成立了产业管理中心，凸显小镇平台整合资源的功能，同时管理赋能各个小镇，让小镇产业可以更好地运营。蒋安绰预计，未来小镇的产业运营的现金流将会对小镇发展提供更多的支持。

　　蒋安绰回忆道，运营了十多年绿城小镇，在发展初期，任何事情都难，现在反倒让传统房产开发的团队心生羡慕。很简单的一个道理：传统房产开发靠土地维持，土地获取难度的不断增加也让传统房产开发正在经历一个煎熬的过程。而绿城小镇目前土储还有8000多亩，其中4000亩已经开工，剩下一半土储可以维持未来三、五年的周转。

　　曾经以一座座“飘落人间的天堂”，不断实现对理想生活的描绘的绿城小镇，在未来又将如何定义理想的生活？相信蒋安绰与他的小镇团队会在不久的将来，会给人们呈现出更多更好的答案。

（文章来源：21世纪经济报道）